江涛代理词

江涛--2(2061946472) 2016-2-15 18:51:57
二审代理词
审判长、审判员：

1958年私房改造，一个合法权益被侵害长达50余年的私房改造户，在长期要求落实私房政策过程中，今天却被推上了被告席（一审中被告），这是一起公然挑战国家宪法和法律的诉讼案件。代理人现依据本案事实和法律，发表如下代理意见供法庭审理时参考

一．被上诉人（一审原告）非适格诉讼主体，本案事出有因，只有追加市房产局参与共同诉讼中才能辨明事非！

首先被上诉人与上诉人素无瓜葛，这个官司又从何打起？
上诉人与南京市浦口区房产经营公司签订房屋租赁合同，但与被上诉人（一审原告）南京市浦口区房产经营有限责任公司从未签订过房屋租赁合同。同时前后两公司现无证据也不能证明为同一单位，上诉人和被上诉人并无产权或租赁关系，不存在民事上的权利与义务上法律关系，因此被上诉人不具备诉讼主体资格。

本案的起因，根源在于南京市房管部门长期任意侵占错改的“经租房”所造成。58年私房改造时违反政策，改造了上诉人私房，50余年又不纠正，遗留问题长期不得解决，由此必然会带来一系列的产生纠纷，影响社会稳定事件，不抓事情的实质，不搞清来龙去脉，对违反国家宪法及国务院、江苏省委当时私改政策规定的南京市房管部门不去追究，反把受害者、私房改造户作为“被告”（一审被告），这不是倒果为因，本末倒置吗？！
本案租赁合同租金纠纷属于诉讼对象错误，理当驳回。被上诉人所持租赁合同不能顺利履行，原因是上诉人与案外人南京市房管局所产生民事法律行为，在法律上有利害关系，因此，应追加南京市房管局参加到诉讼中，才能查明事实辨明是非。

二. 被上诉人（一审原告）所持“房屋租赁合同”没有合法依据
从物权法意义讲，对权利人行使物权的保护，首先：被上诉人本身获得相关权利的“物”（即房屋）就要有合法依据或事实根据。其二：被上诉人仅依据合同来主张房屋所有权四项权利中的一项收益权，非完全独立“物”的产权，是不具备完全诉讼主体资格，来主张对“物”的保护。
“经租房”产权归属究竞如何？ 1958年私房改造至今，政府有关管理部门从法律上从来也未真正作为一合法产权人，能取代“经租房”的原始产权人。当初只是对城市私人出租房屋由国家代为经营租赁，房主收取一定的定租。“经租房”：由国家代为经营租赁管理，其所有权明确属原始私有产权人，至今从未依法办理过产权过户转让手续。
城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的通知（１９８５年２月１６日（８５）城住字８７号）“对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题，国家尚未明确；” 从城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的通知可以明确“经租房”产权状况即所有权问题，国家尚未明确。
“经租房”从管理职能上讲，建设部建房（1992）22号《关于重申不得把房管部门直管公房中非住宅用房划归使用部门管理的通知》规定：我部再次重申，“已经由城市房地产管理部门统一管理的房产任何单位不得以其主管部门的文件为依据搞‘平调’划归单位自管”涉案的所谓“直管公房”源自上世纪五、六十年代形成的私房改造后由国家统一经租房，代管房以及此后市房管部门改建、新建房屋，分为住宅与非住宅两类用房。“由城市房产管理机关担负”其管理职能，在中央、国务院和原国家房管局文件中，都有相关的规定，并未废止，这些现行有效、规范性文件充分表明：对直管公房的管理，一直属于市房产管理的职责范围。
结合本案，被上诉人南京市浦口区房产经营有限责任公司违反了上述有关文件规定，应当认定为无效的管理行为，不应受到法律的保护
建设部、国家国有资产管理局《关于做好行政事业单位国有资产产权登记中房产登记工作的通知》（建房［１９９５］４３３号）规定：“行政事业单位国有资产产权登记工作中，要将房地产管理部门占有、使用的房产与房地产管理部门统一经租、直接管理的房产分开登记。前者由房地产管理部门据以办理行政事业单位国有资产产权登记证；后者由房地产管理部门按现行管理制度管理，维持现状，每年年末将统计汇总数报同级政府国有资产管理部门。”
从建设部、国家国有资产管理局国有资产产权登记中房产登记工作的通知可以明确“经租房”产权状况维持现状，即其产权从法律上从未合法转移变更过； “经租房”在事实上只是由国家代为经营租赁管理而己。这种代为经营租赁管理状况从法律上讲是不允许也不可能无期限的，需基于“经租房”产权人委托而产生。58年私房改造时违反政策50余年又不纠错，上诉人长年一直上访反映不断。从法律上讲这种委托经营租赁管理状况，早己经终止。
最高人民法院关于废止2007年底前发布的有关司法解释（第七批）的决定，已于2008年12月8日由最高人民法院审批委员会第1457次会议通过：自2008年12月24日起，最高人民法院1964年9月18日《关于国家经租房的房屋不允许继承问题的批复》因“情况已变化不再适应”而废止。那么完全可以依法得出结论：国家经租的房屋允许产权人后代继承，“经租房”产权的私人性质得以确认。南京市房管部门和被上诉人将“经租房”当成“公房”，于法无据！至今无法提供“经租房”转移为国有资产产权登记证的证据来证明。

三、本案的争议实质是被上诉人“公房租赁收益权”与上诉人私房产权之争
被上诉人在本案中主张的“公房租赁收益权”，它属于债权，受时间限制。上诉人在本案中所主张的私人房屋产权即所有权。《民法通则》规定，所有权包括占有、使用、收益和处分权利。而产权属于物权，不受时间限制，具有完全的排它性，租赁收益权与房屋所有权是有着本质区别的，前者无法与其对抗。

要求租赁收益权的前提条件，是被上诉人正在处理的事务有法律上的或事实上的正当合法的依据。就目前的情况而言，被上诉人正在处理的事务，并无法律上的正当合法的依据为前提。
本案恰好相反，被上诉人正在处理的事务严重侵害了上诉人即房屋产权人权益。这是上诉人即房屋产权人长期维护其正当权益事，而遭到被上诉人及南京市房管等部门不作为、乱作为违法严重多次阻挠的事和法院又不受理此类案件的必然结果。因此，本案被上诉人要求租赁收益权的前提条件就根本不存在，因而不存在要求他人支付租金的合法请求权

四、关于租金时效与租金分期给付之债的问题

一审中认为：被告（上诉人）系分期按月缴纳租金，各期租金的诉讼时效应当一并计算，本案中被告（上诉人）承租房屋的事实一直在延续，该债务呈连续状态，故原告（被上诉人）起诉并未超出诉讼时效期间。依此故判定被告承担计长达十五年之久房屋租金。

代理人认为：本案首先在“公房”成立前提下，关于合同履行期限，对支付租金时间的约定本身，就是赋予出租人可以在合同尚未终止时就可以要求承租人给付租金的权利，承租人只要未按约定履行合同义务，就是侵害了出租人的利益，否则，分期支付的约定作为合同的内容将失去法律意义。
其二，在无合同约定情况下，依法律规定及行业常规应视为不定期租赁，租金支付也存在按月计算，属按实际使用分期给付之债。
实践中，对分期支付之债的诉讼时效裁判标准。
一审中依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。

代理人认为：显然属适用法律错误，当事人约定同一债务并不指向法律规定的租金范畴，该条款诉讼时效因此不能适用，每一期租金应当从支付而未支付的时间开始起算。

2004年4月6日，最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复，法函［2004］23号
云南省高级人民法院：
你院《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》收悉。经研究，答复如下：
对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。此复。

各级法院有一个众所周知的文件，“上海高院对于租赁合同纠纷中租金诉讼时效的规定” ：我庭曾经对约定分期支付的租金诉讼时效如何计算作过解答，即“诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算，适用1年的诉讼时效。”对于租赁合同纠纷中租金诉讼时效的规定完全符合民法通则精神
该规定的结论性意见为：租金给付请求权的时效起算从约定的每一期租金应当支付而未支付的时间开始起算是恰当的。
关于房屋租赁合同终止后仍承担30%违约金的问题
上诉人房屋租赁合同租赁期限为3年，自2000年8月22日至2003年8月22日，违约责任为违约期间租金额的30%违约金。
该合同租赁到期后，双方未再签订房屋租赁合同，而且上诉人己就房屋产权提出异议。退一万步讲，在双方无任何合同约定情况下，应视为不定期租赁。一审中是否应当存在2003年8月22日合同终止后，仍判定被告承担30%违约金之错误判决？！

五、对本案的处理建议

本案关键问题：审理中如果不审查财产的权属问题，追加南京市房管局参加到诉讼中，如何能够正确认定公房租赁收益权的合法性这一事实？事实无法正确认定，又怎能判别事情的曲直、真伪？！
中央房产主管部门先后多次下达文件明确指出：“处理私房改造遗留问题，必须贯彻实事求是的原则”，“凡是不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改房屋，应按政策实事求是地给予纠正。”当前省、市建立了市落实办专门负责处理私房改造遗留问题。可南京市房管部门阻力重重，效率低下，某些房管部门干部阳奉阴违，不想落实。这起诉讼案件不排除在市房管有关部门的支持下，反把受害者经租房主即私房产权人作为被告。推上法庭是荒唐的。事非颠倒、公理何在？谁是真正的被告？！
综上所述：代理人认为本案属于对权利人行使物权的保护，而被上诉人本身获得相关权利的“物”无合法依据或事实依据，因而不存在要求他人支付租金的合法请求权。
本案并不是一件适合用法律诉讼来解决的房屋收益权纠纷，但是被上诉人却执意争讼。代理人非常希望法官阁下能准以上诉人之理由，裁判内容能真正的解决本案的问题，综此，本案当如何处理应该是不言而喻的。
摆在法庭面前的，正在审理的，不是微不足道的私人利益，它的后果影响着每个公民人身权利是否得到保护的尊严，一个事关私人财产是否得到尊重的案件。这是一个最有价值的案件，我毫不怀疑，你们今天审判的正直行为，不仅使你们有资格受到同胞的热爱和尊敬，给予你们尊荣。通过一个不偏不倚的、未被玷污的裁决。你们奠定了保护我们自身、我们后代和我们邻人的高贵法律基础。

代理人：傅涛手机：15190409205

2016年2月15日

江涛代 理 词

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