关于经租房不属于国家所有的政策依据和法律依据（一）

关于经租房不属于国家所有的政策依据和法律依据（一）
城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见的通知》（1985）城住字87号（以下简称城住字[85]87号文）中第一条明确“过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。”
上述规定在【《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的说明】中又进一步解释为：“（一）关于已纳入改造的私房产权属于国家所有的问题。《意见》中明确规定了，“凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。”这是因为，多年来，由于国家没有明确私改房屋产权性质，因此造成很多问题。一是许多私改房主以家庭人口增加或子女长大为理由，往回要已纳入改造的房屋；二是有些私房主想借目前住房紧缺之机，高价出租或出卖房屋，强迫房管部门退房；三是房管部门认为私改房屋已属国家所有，不同意退房，但又没有国家的明文规定，很难说服房主；四是由于要求退回私改房屋而造成的纠纷不断发生。告到法院，法院也因没有政策、法律依据，无法审理等等。”
综上，1956年以来按照相关政策纳入社会主义改造的私有出租房屋直到文件发布的1985年，国家尚未明确私改房屋产权性质。由此导致的房地产纠纷分为四类：1、房主由于人口增加住房拥挤，不同意再由国家经租；2、房主想要自行出售或出租；3、房管部门在没有文件明确权属情况下不想返还经租房；4、权属纠纷无法通过司法程序解决。显然此时的住建部门是想通过发布（1985）城住字87号来解决经租房的权属矛盾。
以上政策的出台有以下违法之处：
一、城住字[85]87文所称“一律属于国家所有”找不到符合国家政策规定的出处
城住字[85]87文中的“一律属于国家所有”的“政策规定”当然是指私房改造“是根据一九五六年中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》(一九五六年一月十八日)，和一九六四年国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(国房字21号)规定，比照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策，先后开展起来的。”也可以说城住字[85]87号文的政策依据仅指中央书记处二办的《意见》和64（国房字）21号《报告》这两份文件。
但恰恰是这两个颁布机关级别最高的涉及私房改造政策文件，全篇均没有“已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有”的意思表述。
二、违反了1954年以来历次《宪法》等法律规定的国家保护公民财产的精神
城住字[85]87号中宣布“已经纳入社会主义改造的私有出租房屋一律属于国家所有”的规定违背了1954年宪法第11条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。”和第12条规定“国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”均明确了私有财产权的合法性和国家予以保护的原则。除此2018年宪法第13条：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”的规定，特别在即将实施的民法典物权编第三条中规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。”这个“平等”既包含了权利转移程序中产权人的知情权，住建部门在明知“对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题，国家尚未明确”的情况下仍在人大未授权的情况下单方宣布“已经纳入社会主义改造的私有出租房屋一律属于国家所有”有违公平、平等原则。
三、建房[1995]433号文并未执行城住字[85]87号文中“一律属于国家所有”的规定
1995年7月20日，建设部、国家国有资产管理局联合颁发《关于做好行政事业单位国有资产产权登记中房产登记工作的通知》建房[1995]433号文，其中关于做好行政事业单位国有资产产权登记中的房产登记工作明确规定：“三、行政事业单位国有资产产权登记工作中，要将房地产管理部门占有、使用的房产与房地产管理部门统一经租、直接管理的房产分开登记。前者由房地产管理部门据以办理行政事业单位国有资产产权登记证；后者由房地产管理部门按现行管理制度管理，维持现状，每年年末将统计汇总数报同级政府国有资产管理部门。”该文件由于发布时间在1985年之后，可以看出住建部门自己依然将“房地产管理部门统一经租、直接管理的房产”未纳入国有资产产权登记，而是规定“按现行管理制度管理，维持现状”。根据“新法优于旧法”的原则，城住字[85]87号文中宣布的“已经纳入社会主义改造的私有出租房屋一律属于国家所有”已经实际废止。
四、住建部关于“国有房产”词条的行业标准没有法律依据
2002年3曰20日住建部发布《建设部关于印发<房地产统计指标解释(试行)>的通知》【建住房[2002]66号】，其中第一章第（二）项按房屋产别分类中规定：“【国有房产】是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。【直管产】是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。”该《通知》第一次把“国家经租房”解释为国有房产中的直管产。该部门规范性文件在2011年《住房和城乡建设部公告第894号-关于公布住房和城乡建设部规范性文件清理结果目录的公告》中已经宣布失效。也就意味着国有房产中的直管产包含经租房不再是政策规定，而依据住房城乡建设部发布的行业标准《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003（已废止）中的“公有住房”定义为：“所有权归国家或集体所有的房屋”，因此，关于“国有房产”和“公有住房”作为行业标准用词都没有“经租房”属于国有的法律规定了，城住字[85]87号中所称“国家经租房”将不再是具有法律意义的房地产权利类型。

竹叶
2020-7-28